Maharashtra Siapkan RUU DELTA, Kerangka Hukum Pertama di India untuk Tokenisasi Properti

Pemerintah negara bagian Maharashtra mulai menyusun kerangka hukum khusus yang berpotensi menjadi regulasi pertama di India untuk tokenisasi aset properti. Kepala Menteri Devendra Fadnavis telah meminta pejabat menyiapkan rancangan undang-undang bertajuk Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act), sebuah skema berbasis blockchain untuk mendigitalkan serta memperdagangkan kepentingan kepemilikan atas tanah dan real estat dalam bentuk token. Dalam rancangan konsepnya, DELTA Act ditujukan untuk menempatkan aset tidak bergerak ke dalam kerangka digital berdukungan blockchain sehingga hak kepemilikan atau kepentingan nilai dapat direpresentasikan dan dialihkan melalui token. Skema ini juga membuka ruang kepemilikan fraksional dan transaksi berbasis token, yang dinilai dapat meningkatkan likuiditas di sektor properti serta memperluas akses investor ritel terhadap aset bernilai tinggi. Fadnavis meminta tim penyusun mempelajari model regulasi dan praktik industri di berbagai negara sebagai rujukan. Fadnavis memimpin rapat di Mumbai untuk meninjau arah rancangan dan meminta prosesnya dipercepat, sejalan dengan ambisi Maharashtra menjadi ekonomi senilai US$1 triliun pada 2030. Ia menilai tokenisasi properti dapat membantu membuka nilai yang selama ini tertanam pada lahan agar manfaatnya lebih luas bagi publik. Pasar properti Mumbai menjadi fokus utama. Dalam pernyataan sebelumnya, Fadnavis menyebut digitalisasi proses pengalihan aset di kota itu berpotensi melepaskan sekitar ₹50 triliun modal yang selama ini mengendap. Penyusunan kerangka hukum akan ditangani komite ahli yang melibatkan perwakilan Securities and Exchange Board of India (SEBI), Bombay Stock Exchange (BSE), National Stock Exchange (NSE), serta pakar bidang terkait dan pelaku industri. Mandat komite mencakup pembandingan undang-undang internasional dan pendekatan pengawasan untuk memastikan rancangan mengikuti praktik terbaik global. Inisiatif ini muncul ketika diskusi tokenisasi aset dunia nyata (real-world assets/RWA) kian menguat di India, meski kebijakan nasional terhadap kripto masih berhati-hati. Pada Desember lalu, anggota parlemen Raghav Chadha mendorong pembentukan Tokenization Bill yang berdiri sendiri untuk memungkinkan kepemilikan fraksional atas real estat komersial, infrastruktur, dan kekayaan intelektual, termasuk pembentukan regulatory sandbox untuk menguji model baru. Para pendukung menilai tokenisasi dapat menurunkan hambatan modal sehingga akses investasi lebih terbuka bagi kelas menengah. Di sisi lain, sejumlah proyek tokenisasi real estat sudah berjalan dalam koridor regulasi tertentu, terutama di GIFT City. Penyedia seperti Tokeny dan Terazo menggunakan SPV serta blockchain publik seperti Polygon untuk membentuk struktur tokenisasi. Praktik tersebut masih beroperasi dengan merujuk pada aturan sekuritas dan virtual digital asset yang ada, bukan melalui undang-undang tokenisasi khusus. Kehati-hatian regulator pusat terhadap kripto tetap menjadi latar penting. Dokumen yang ditinjau Reuters menunjukkan Reserve Bank of India kembali merekomendasikan agar cryptocurrency dan stablecoin yang diterbitkan pihak swasta sebagian besar tetap berada di luar sistem perbankan yang teregulasi, dengan alasan stabilitas keuangan dan kedaulatan moneter. Direktorat Pajak Penghasilan (Income Tax Department) juga memperingatkan tantangan penegakan hukum terkait transaksi kripto lintas negara dan dompet self-custody, meski keuntungan kripto sudah dikenai pajak 30%. Pengetatan kepatuhan juga mulai terlihat. Financial Intelligence Unit (FIU) India menginstruksikan bursa besar untuk menyimpan catatan transaksi kripto over-the-counter di atas US$10.000 mulai Januari 2026, termasuk informasi beneficial ownership dan source of funds. Panduan FIU terbaru juga mendorong verifikasi nasabah yang lebih ketat, seperti selfie langsung, pemeriksaan geolokasi, serta pembaruan data berkala. Secara global, sejumlah yurisdiksi seperti UEA, Singapura, Hong Kong, Jerman, dan Amerika Serikat telah menguji coba atau menerapkan kerangka teregulasi untuk tokenisasi RWA dan kepemilikan fraksional. Fadnavis menyatakan rancangan Maharashtra akan menyerap pelajaran dari model-model tersebut. Tahap berikutnya adalah penyusunan naskah hukum dan arsitektur pengawasan oleh komite ahli sebelum rancangan diajukan sebagai RUU. Jika disahkan, DELTA Act dapat menjadi langkah penting dalam mengintegrasikan tokenisasi aset berbasis blockchain ke dalam pasar properti dan pasar modal India.