Maharashtra soạn thảo DELTA Act: khung pháp lý đầu tiên tại Ấn Độ cho token hóa bất động sản

Bang Maharashtra đang khởi động việc xây dựng khuôn khổ pháp lý chuyên biệt cho token hóa tài sản bất động sản, được xem là động thái đầu tiên thuộc loại này tại Ấn Độ. Thủ hiến Devendra Fadnavis đã yêu cầu các cơ quan liên quan chuẩn bị dự thảo cho đạo luật mang tên Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act) — một mô hình ứng dụng blockchain nhằm số hóa và giao dịch các quyền lợi được token hóa đối với đất đai và bất động sản. Theo định hướng, DELTA Act sẽ tạo nền tảng số có hậu thuẫn bởi blockchain để "token hóa" tài sản không di dời, qua đó các quyền sở hữu hoặc quyền lợi theo giá trị có thể được biểu diễn và chuyển nhượng bằng token. Cơ chế này cũng hướng tới việc cho phép sở hữu theo phần (fractional ownership) và giao dịch dựa trên token, qua đó giải phóng thanh khoản đang bị "khóa" trong bất động sản và mở rộng khả năng tiếp cận các tài sản giá trị lớn cho nhà đầu tư nhỏ. Ông Fadnavis đồng thời yêu cầu tham chiếu các mô hình quản lý quốc tế và thông lệ ngành để bảo đảm dự thảo tiệm cận chuẩn mực toàn cầu. Tại Mumbai, ông Fadnavis đã chủ trì cuộc họp rà soát nội dung và đề nghị đẩy nhanh tiến độ như một phần của mục tiêu đưa Maharashtra trở thành nền kinh tế trị giá 1 nghìn tỷ USD vào năm 2030. Ông coi token hóa bất động sản là công cụ khai mở giá trị tích tụ trong đất đai để phục vụ lợi ích rộng hơn. Thị trường bất động sản khổng lồ của Mumbai được đặt làm trọng tâm; các phát biểu trước đó của ông từng ước tính việc số hóa chuyển nhượng tài sản tại thành phố này có thể giải phóng khoảng ₹50 nghìn tỷ vốn nhàn rỗi. Khung luật sẽ do một ủy ban chuyên gia xây dựng, với sự tham gia của đại diện Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Ấn Độ (SEBI), Sở Giao dịch Chứng khoán Bombay (BSE), Sở Giao dịch Chứng khoán Quốc gia (NSE) cùng các chuyên gia lĩnh vực và đại diện ngành. Nhiệm vụ của ủy ban bao gồm đối sánh luật và cách tiếp cận quản lý ở nước ngoài nhằm bảo đảm dự thảo bám sát các thực tiễn tốt nhất. Động thái của Maharashtra diễn ra trong bối cảnh tranh luận về token hóa tài sản thực tại Ấn Độ ngày càng sôi động, dù chính sách quốc gia đối với tiền mã hóa vẫn thận trọng. Tháng 12 năm ngoái, nghị sĩ Raghav Chadha kêu gọi Quốc hội ban hành một "Tokenization Bill" độc lập để cho phép sở hữu theo phần đối với bất động sản thương mại, hạ tầng và sở hữu trí tuệ (IP), đồng thời thiết lập cơ chế "regulatory sandbox" cho các mô hình mới. Các bên ủng hộ cho rằng token hóa có thể hạ rào cản vốn đầu vào, mở rộng cơ hội đầu tư cho tầng lớp trung lưu. Trên thực tế, một số dự án token hóa bất động sản đã hoạt động trong các "vùng" được quản lý, đáng chú ý tại GIFT City. Tại đây, các nhà cung cấp như Tokeny và Terazo sử dụng các công ty SPV và blockchain công khai như Polygon để triển khai cấu trúc token hóa. Các sáng kiến này hiện vẫn vận hành theo quy định hiện hành về chứng khoán và tài sản số (virtual digital asset), thay vì một đạo luật token hóa riêng. Trong khi token hóa được thúc đẩy, cơ quan quản lý trung ương của Ấn Độ tiếp tục tỏ ra dè dặt với tiền mã hóa. Theo các tài liệu Reuters xem được, Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI) một lần nữa khuyến nghị giữ tiền mã hóa và stablecoin do tư nhân phát hành phần lớn nằm ngoài hệ thống ngân hàng được quản lý, với lý do rủi ro ổn định tài chính và chủ quyền tiền tệ. Cơ quan Thuế Thu nhập cũng cảnh báo khó khăn thực thi liên quan đến giao dịch tiền mã hóa xuyên biên giới và ví tự lưu ký, dù Ấn Độ áp thuế 30% đối với lợi nhuận từ tiền mã hóa. Các yêu cầu tuân thủ đang được siết chặt. Đơn vị Tình báo Tài chính Ấn Độ (FIU) yêu cầu các sàn lớn lưu giữ hồ sơ giao dịch tiền mã hóa phi tập trung (over-the-counter) trên 10.000 USD từ tháng 1/2026, bao gồm thông tin chủ sở hữu hưởng lợi và nguồn tiền. Hướng dẫn mới của FIU cũng kêu gọi tăng cường xác minh khách hàng, như selfie trực tiếp, kiểm tra định vị địa lý và cập nhật định kỳ. Ở bình diện quốc tế, nhiều khu vực pháp lý như UAE, Singapore, Hong Kong, Đức và Mỹ đã thí điểm hoặc triển khai khuôn khổ quản lý cho token hóa tài sản thực và sở hữu theo phần. Ông Fadnavis cho biết Maharashtra sẽ rút kinh nghiệm từ các mô hình này. Đề xuất hiện bước vào giai đoạn soạn thảo. Ủy ban chuyên gia sẽ hoàn thiện văn bản pháp lý và kiến trúc quản lý trước khi bất kỳ dự luật nào được trình chính thức. Nếu được thông qua, DELTA Act được kỳ vọng sẽ là bước tiến đáng kể trong việc tích hợp token hóa tài sản dựa trên blockchain vào thị trường bất động sản và thị trường vốn của Ấn Độ.