Maharashtra prepara a primeira lei da Índia para tokenização de imóveis, a DELTA Act

O estado indiano de Maharashtra iniciou a elaboração do que pode se tornar o primeiro marco legal específico do país para tokenizar propriedades imobiliárias. O ministro-chefe Devendra Fadnavis determinou que autoridades preparem um projeto de lei para a proposta Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act), um modelo baseado em blockchain para digitalizar e negociar participações tokenizadas em terras e imóveis. Pelo desenho preliminar, a DELTA Act pretende criar uma estrutura digital, sustentada por blockchain, capaz de representar direitos de propriedade ou interesses econômicos por meio de tokens e viabilizar sua transferência. A proposta também abre espaço para propriedade fracionada e transações com tokens, com o objetivo de destravar liquidez hoje presa no mercado imobiliário e ampliar o acesso a ativos de alto valor para investidores menores. Fadnavis orientou que o texto se apoie em referências internacionais e práticas do setor, com estudo de estruturas regulatórias globais. Fadnavis presidiu em Mumbai uma reunião de revisão do rascunho e pediu aceleração do trabalho, alinhando o tema à meta de transformar Maharashtra em uma economia de US$ 1 trilhão até 2030. Segundo ele, a tokenização de imóveis pode liberar valor incorporado nas terras para benefício mais amplo. O mercado imobiliário de Mumbai é um ponto central: em declarações anteriores, Fadnavis afirmou que a digitalização das transferências de ativos na cidade poderia liberar cerca de ₹50 trilhões em capital ocioso. A redação da proposta ficará a cargo de um comitê de especialistas com representantes do Securities and Exchange Board of India (SEBI), da Bombay Stock Exchange (BSE), da National Stock Exchange (NSE), além de especialistas do tema e profissionais da indústria. O grupo deverá comparar legislações e abordagens regulatórias internacionais para alinhar o projeto às melhores práticas globais. O debate sobre tokenização de ativos do mundo real vem ganhando espaço na Índia, mesmo com uma postura nacional cautelosa em relação a criptomoedas. Em dezembro, o parlamentar Raghav Chadha defendeu no Parlamento a criação de um Tokenization Bill independente para permitir propriedade fracionada de imóveis comerciais, infraestrutura e propriedade intelectual, além de instituir um sandbox regulatório para novos modelos. Defensores afirmam que a tokenização pode ampliar o acesso de investimento para a classe média ao reduzir barreiras de capital. Na prática, alguns projetos de tokenização imobiliária já operam em ambientes regulatórios específicos, com destaque para o GIFT City. Provedores como Tokeny e Terazo têm usado SPVs e blockchains públicas como a Polygon para estruturar tokens. Essas iniciativas, contudo, seguem regras já existentes para valores mobiliários e ativos digitais virtuais, e não uma legislação própria de tokenização. O avanço ocorre em um ambiente regulatório em que autoridades centrais seguem reticentes com criptoativos. Documentos analisados pela Reuters indicam que o Reserve Bank of India voltou a recomendar manter criptomoedas e stablecoins emitidas por entes privados em grande parte fora do sistema bancário regulado, citando preocupações com estabilidade financeira e soberania monetária. O Income Tax Department também alertou para desafios de fiscalização em transações cripto transfronteiriças e carteiras de autocustódia, apesar da alíquota de 30% sobre ganhos com cripto. O aperto de compliance já está em curso. A Financial Intelligence Unit orientou grandes exchanges a reter registros de negociações de cripto em balcão (over-the-counter) acima de US$ 10.000 a partir de janeiro de 2026, incluindo informações de beneficiário final e origem dos recursos. Novas diretrizes do órgão também pedem verificação de clientes mais rigorosa, com selfies ao vivo, checagens de geolocalização e atualizações periódicas. No cenário internacional, jurisdições como Emirados Árabes Unidos, Singapura, Hong Kong, Alemanha e Estados Unidos já testaram ou implantaram estruturas reguladas para ativos do mundo real tokenizados e propriedade fracionada. Fadnavis afirmou que o projeto de Maharashtra buscará lições nesses modelos. Agora, a proposta entra na fase de redação formal. O comitê de especialistas deverá definir o texto legal e a arquitetura regulatória antes de qualquer projeto ser apresentado oficialmente. Se aprovada, a DELTA Act pode representar um passo relevante para integrar a tokenização de ativos baseada em blockchain aos mercados imobiliário e de capitais na Índia.