Махараштра готовит первый в Индии закон DELTA о токенизации недвижимости

В индийском штате Махараштра началась подготовка того, что может стать первым в стране специализированным законом о токенизации объектов недвижимости. Главный министр Девендра Фаднавис поручил чиновникам разработать проект Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act) — блокчейн-ориентированной инициативы, которая должна создать правовую основу для оцифровки и оборота токенизированных прав и интересов в отношении земли и другой недвижимости. Согласно задумке, DELTA Act должен позволить представлять право собственности или экономический интерес в объекте через токены в цифровой системе с опорой на блокчейн, а также передавать такие интересы в рамках токенизированных сделок. Власти рассчитывают, что механизм фракционного владения и токеновых транзакций поможет высвободить ликвидность, "запертую" в недвижимости, и сделать дорогостоящие активы доступнее для более широкого круга инвесторов. Фаднавис также распорядился ориентироваться на международные регуляторные подходы и практики рынка. Фаднавис провел в Мумбаи совещание по проекту и попросил ускорить работу в контексте цели штата выйти на экономику объемом $1 трлн к 2030 году. Токенизацию недвижимости он рассматривает как инструмент раскрытия стоимости земельных активов в интересах общества. Отдельное внимание уделяется рынку Мумбаи: ранее Фаднавис говорил, что цифровизация передачи прав на активы в городе способна высвободить, по оценке, около ₹50 трлн неиспользуемого капитала. Подготовкой законодательной рамки займется экспертный комитет. В него войдут представители Securities and Exchange Board of India (SEBI), Bombay Stock Exchange (BSE), National Stock Exchange (NSE), профильные специалисты и представители индустрии. Задача комитета — сопоставить международные нормы и регуляторные модели, чтобы проект соответствовал глобальным лучшим практикам. Инициатива Махараштры развивается на фоне усиливающейся дискуссии в Индии о токенизации реальных активов при сохраняющейся осторожности государства в отношении криптовалют. В декабре прошлого года депутат Рагхав Чадха призвал парламент принять отдельный Tokenization Bill, который бы открыл путь к дробному владению коммерческой недвижимостью, инфраструктурными активами и интеллектуальной собственностью, а также предусматривал регуляторную "песочницу" для новых моделей. Сторонники токенизации считают, что снижение порога входа может расширить доступ к инвестициям для среднего класса. Отдельные проекты по токенизации недвижимости уже работают в регулируемых сегментах, прежде всего в GIFT City. Поставщики, включая Tokeny и Terazo, использовали SPV и публичные блокчейны вроде Polygon для создания токенизированных структур. Эти инициативы действуют в рамках существующих правил по ценным бумагам и виртуальным цифровым активам, а не на основе специального законодательства о токенизации. Параллельно регуляторы сохраняют жесткую позицию по криптовалютам. Документы, изученные Reuters, показывают, что Reserve Bank of India вновь рекомендовал в значительной степени держать криптовалюты и частные стейблкоины вне регулируемой банковской системы, ссылаясь на риски для финансовой стабильности и монетарного суверенитета. Income Tax Department также указывал на сложности контроля трансграничных операций с криптоактивами и кошельками с самостоятельным хранением, несмотря на налог 30% на прибыль от операций с криптовалютой. Ужесточение комплаенса уже начинается. India's Financial Intelligence Unit обязала крупные биржи хранить данные по внебиржевым криптосделкам свыше $10 000 с января 2026 года, включая сведения о бенефициарных владельцах и источнике средств. Новые указания FIU также предусматривают более строгую проверку клиентов — в том числе "живые" селфи, геолокационные проверки и регулярное обновление данных. В мировой практике ряд юрисдикций — включая ОАЭ, Сингапур, Гонконг, Германию и США — уже запускали пилоты или внедряли регулируемые режимы для токенизации реальных активов и дробного владения. Фаднавис заявил, что при разработке DELTA Act Махараштра намерена учесть опыт этих моделей. Теперь инициатива переходит в фазу подготовки текста. Экспертный комитет должен разработать законопроект и регуляторную архитектуру до официального внесения документа. В случае принятия DELTA Act может стать заметным шагом к интеграции токенизации активов на базе блокчейна в рынки недвижимости и капитала Индии.